Immobilien in der Schuldnerberatung

Iris Wolf, Kreisdiakonie Ostalbkreis

Immer wieder suchen auch Immobilienbesitzer Rat in der der Schuldnerberatung. Teils handelt es sich um Steuersparmodelle, die sich als Schrottimmobilien herauskristallisieren, oder um das geerbte Elternhaus oder um eine Eigenheimfinanzierung. Besonders wenn der Traum vom eigenen Wohnheim zu platzen droht, ist es für die Betroffenen ein schwerer Gang. Neben den üblichen Tätigkeiten der Schuldnerberatung ist ein aktueller Blick ins Grundbuch notwendig.

Das Grundbuch

Das Grundbuch dokumentiert, wer Eigentümer eines Grundstücks ist; welche Rechte dritter Personen an dem Grundstück bestehen; welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen; in welchem Rangverhältnis die Rechte untereinander stehen.

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke beschrieben. Die Angaben zur Bezeichnung des Grundstücks nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie die Größe übernimmt das Grundbuchamt vom Vermessungsamt.

Die Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer; bei mehreren Eigentümern muss das sie verbindende Gemeinschaftsverhältnis angegeben werden.

In der Abteilung II werden Belastungen des Grundstücks eingetragen. Das sind z.B. Rechte, die einem anderen die Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen gestatten (z. B. Wohnungsrechte, Wege-, Stromleitungs- und Versorgungsleitungsrechte). Eingetragen werden in der zweiten Abteilung auch Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück (z.B. Anordnung der Testamentsvollstreckung oder einer Nacherbfolge, Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerk) und Vormerkungen.

In der Abteilung III werden die Grundpfandrechte (Hypotheken und Grundschulden, auch Zwangssicherungshypotheken) eingetragen.
Mehrere Anträge in derselben Grundbuchsache werden in der Reihenfolge ihres Eingangs erledigt. Die frühere Eintragung geht der späteren vor. Eine Rangänderung kann allerdings vereinbart werden. Sinnvoll ist es deshalb, die Einträge aller Abteilungen, nach Eintragsdatum unter Berücksichtigung von Rangänderungen chronologisch zu erfassen. Damit lässt sich z. B. klären, ob das lebenslange Wohnrecht der Oma vor dem Recht der Hypothek steht, oder ob das Wohnrecht der Oma gar gefährdet ist.

Das Grundbuch ist nicht öffentlich zugänglich. Wer das Grundbuch einsehen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. Grundbuchämter können beim Bezirksnotariat (z. B. Württemberg), bei kommunalen oder staatlichen Grundbuchämtern (z. B. Baden) oder beim Amtsgericht eingerichtet sein. Die Einsicht ist kostenlos, ein unbeglaubigter Ausdruck kostet 10 €, ein beglaubigter Auszug 18 €.

Grundschuld

Grundschulden sind (wie Hypotheken) sogenannte Pfandrechte an Grundbesitz, kurz Grundpfandrechte. Sie ermöglichen dem Grundschuldgläubiger(der Bank) die Verwertung des (Pfand-)Grundbesitzes, insbesondere für den Fall, dass ein ausgegebenes Darlehen nicht zurückbezahlt wird, und zwar durch Versteigerung.

Ein ausführliches Merkblatt zu Grundschulden mit Fallbeispielen von Notar Michael Müller-von Münchow, Burgkunstadt, haben wir unten verlinkt.

Gründe des Scheiterns der Finanzierung

In den 90er Jahren haben viele Banken, meist über Vermittler, großzügig Kredite für Steuersparmodelle vergeben. Angesichts hoher Vermittlungsprovisionen wurde das Recht hier oft mit den Füßen getreten. Die Klagen, mit unterschiedlichen Ergebnissen, erreichten auch den EuGH. Auch heute gibt es noch Fälle von Schrottimmobilien und zweifelhaften Verträgen. Zwei Bespiele aus der aktuellen Rechtsprechung: Der BGH hat in seinem Urteil vom 07.02.13 (III ZR 121/12) eine richtungsweisende Entscheidung zu Lasten von Notaren und zu Gunsten von Wohnungserwerbern ausgesprochen. Notare müssen demnach 14 Tage vor der Beurkundung den Kaufvertragsentwurf den Vertragsparteien zugänglich machen. Ansonsten verletzen sie eine Amtspflicht. Das OLG Dresden nimmt in seinem Urteil vom 28.06.2012 (9 U 1758/11) die die Bank wegen Sittenwidrigkeit bei Vollfinanzierungen von überteuerten Immobilien in Haftung. Liegt also der Verdacht nahe, dass es sich beim Abschluss des Kaufs der Immobilie und/oder beim Kreditabschluss nicht alles korrekt abgelaufen ist, sollte ein Rechtsanwalt mit entsprechenden Erfahrungen eingeschaltet werden.

Häufiger Fehler bei einer Eigenheimfinanzierung ist zu geringes Eigenkapital und/oder zu niedrig kalkulierte Kosten. Mobiliar wurde nicht eingeplant und es muss nachfinanziert werden. Erste Anlaufstelle sollte die finanzierende Bank sein, um eine tragbare Belastung zu erreichen. Häufig werden jedoch die Möbel über eine weitere Bank als Verbraucherdarlehen finanziert, oder die letzten Handwerkerrechnungen bleiben unbezahlt. Auch durch Scheidung, Krankheit oder Tod eines Angehörigen oder Arbeitslosigkeit kann die Immobilienfinanzierung ins Schlingern geraten.

Ist die Finanzierung einer nicht selbst bewohnten Immobilie gescheitert, wollen die Eigentümer meist eine schnelle Abwicklung und erfahrungsgemäß auch ein schnelles Insolvenzverfahren. Eigenheimbesitzer hängen hingegen sehr an dem Heim und möchten diesen Traum möglichst lange leben.

Erhalt der Immobilie

Ist das Ziel der Beratung der Erhalt der Immobilie sollte als erstes ein Gespräch mit der finanzierenden Bank gesucht werden. Die Banken haben in der Regel Interesse an einer funktionierenden Geschäftsbeziehung und versuchen eine tragbare Lösung zu finden (evtl. Ratenreduzierung, befristete Aussetzung der Tilgung…..). Das historisch niedrige Zinsniveau eröffnet zurzeit gute Möglichkeiten zur Umfinanzierung. Scheitert dieses Gespräch ist es sehr unwahrscheinlich, dass eine andere Bank in die Finanzierung eintritt.

Freier Verkauf

Kann die Immobilie nicht gehalten werden ist der freie Verkauf anzuraten. Hier ist jedoch zu beachten:

• Alle Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen – ist die Ehe gescheitert kommt es häufig vor, dass sich ein Partner hierzu verweigert.
• Alle Grundschuldgläubiger müssen dem Verkauf zustimmen und die Löschungsbewilligungen erteilen, sofern der Verkaufserlös nicht alle Belastungen deckt. Die Aufteilung des Verkaufserlöses muss somit mit allen Grundpfandgläubigern verhandelt werden.

Gibt es in Abteilung II des Grundbuches einen Eintrag, z. B. ein Wohnungsrecht, dann muss auch dieses Wohnungsrecht in die Verhandlung einbezogen werden. Ansonsten bleibt es bestehen. Da die Immobilie vom Käufer dann nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden kann (wenn die Oma aufgrund des Wohnungsrechtes im Haus verbleibt), drückt es entweder den Preis oder die Immobilie ist erst gar nicht veräußerbar. Geklärt werden sollte auch vor dem Notartermin, wer Maklergebühren und Notarkosten bezahlt. Hier besteht eine gesamtschuldnerische Haftung.

Wird der Hypothekenkredit von Seiten der Schuldner gekündigt kann Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Am 17.01.13 wurde vor dem BGH XI ZR 512/11 verhandelt, ob diese Vorfälligkeitsentschädigung auch bei Kündigung durch das Kreditinstitut wegen Zahlungsverzug gefordert werden kann. Ein Grundsatzurteil konnte die Hypothekenbank Frankfurt AG zwar verhindern, indem sie vor Urteilsverkündung einen Rückzieher machte. Doch die Rechtslage ist trotzdem gut für Verbraucher : www.test.de/Geplatzte-Immobilienkredite-Banken-kassieren-viel-zu-viel-4503878-0/

Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung wird im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt.

Die Zwangsverwaltung begegnet uns in der Schuldnerberatung in der Regel nur bei vermieteten Immobilien. Das Verfahren wird auf Antrag eines Gläubigers, der eine mit einem Vollstreckungstitel (z.B. Urteil) festgestellte Forderung hat, angeordnet, bei denen der Schuldner das Recht zur Verwaltung und Benutzung der Immobilie verliert. Ein vom Gericht eingesetzter Zwangsverwalter zieht die Mieten und Pachten ein, wirtschaftet damit unter Aufsicht des Gerichts wie ein ordentlicher Eigentümer und verteilt etwaige Überschüsse an die Gläubiger.

Zwangsversteigerung

Meist hat sich der Schuldner mit Eintragung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen (Titel + Klausel). Für die Beantragung einer Zwangsversteigerung muss der Gläubiger somit nur noch diesen Titel zustellen lassen um nach § 15 ff ZVG die Zwangsversteigerung beantragen zu können. Ein Kostenvorschuss ist zu leisten. Die Anordnung der Zwangsversteigerung wird im Grundbuch eingetragen. Für die Wertfestsetzung des Objektes wird ein Gutachter beauftragt. Dem Gutachter muss jedoch kein Zugang zum Grundstück/Haus gewährt werden. Es ist jedoch abzuwägen, ob man sich diesem Ansinnen widersetzt. Ist der Beschluss über die Wertfestsetzung rechtskräftig, kann das Vollstreckungsgericht den Termin für die Zwangsversteigerung festlegen. Dieser Termin wird veröffentlicht in der Tagespresse und auf diversen Internetseiten: www.zvg.com/index.html, www.zwangsversteigerung.de

Die Zwangsversteigerung kann von jedem Grundpfandgläubiger, egal welchen Rang er innehat, beantragt werden. Weitere Grundschuldgläubiger können nun der Zwangsversteigerung beitreten, müssen es jedoch nicht:

• Beantragt der Gläubiger Rang 1 die Zwangsversteigerung, werden vom Versteigerungserlös erst die Kosten der Zwangsversteigerung, öffentliche Lasten und Hausgelder beglichen, der Übererlös wird ausgekehrt. Alle nachrangigen Rechte werden gelöscht.
• Beantragt hingegen der Gläubiger auf Rang 2 die Zwangsversteigerung und der Gläubiger auf Rang 1 tritt der Zwangsversteigerung NICHT bei, werden vom Versteigerungserlös wieder die vorrangigen Kosten der Zwangsversteigerung, öffentliche Lasten und Hausgelder beglichen. Den Übererlös erhält Gläubiger Nr. 2 ABER die Grundschuld des Gläubigers 1 bleibt in voller Höhe bestehen!
• Beantragt der Gläubiger mit Rang 2 die Zwangsversteigerung und Gläubiger Rang 1 tritt dem Verfahren bei, werden vom Versteigerungserlös erst die Kosten des Verfahrens, öffentliche Lasten und Hausgelder beglichen. Dann erhält Gläubiger 1 seine Forderung und nur wenn noch was übrig bleibt, wird an den Gläubiger mit Rang 2 ausgekehrt.

In der Praxis bedeutet dies, dass eine Sicherungshypothek nicht überbewertet werden muss. Wird der Hauptgläubiger auf Rang 1 gemäß Vertrag bedient, wird er im Regelfall keinen Grund haben, der Zwangsversteigerung beizutreten. Sinnvoll ist es jedoch Kontakt mit der Bank aufzunehmen, um dies abzuklären.

Versteigerungstermin

In dem Versteigerungstermin werden nach dem Aufruf die Versteigerungsbedingungen verlesen. Das Gericht fordert dann auf Gebote abzugeben. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, und muss so lange fortgesetzt werden, bis der Aufforderung des Gerichts ungeachtet ein Gebot nicht mehr abgegeben wird. Für ein Gebot unter der Hälfte des Verkehrswertes kann beim ersten Termin ein Zuschlag von Amts wegen nicht erfolgen (§ 85 ZVG). Bleibt das abgegebene Meistgebot unter sieben Zehnteilen des Grundstückwertes, so kann ein Berechtigter u.U. die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a ZVG). In einem neuen Versteigerungstermin darf der Zuschlag aus keinem der eben genannten Gründe versagt werden. Das bedeutet, dass beim zweiten Versteigerungstermin bei einem Gebot auf jeden Fall der Zuschlag erteilt werden muss.

Achtung: Zwangsräumung ist möglich

Der Zuschlag wird mit der Verkündung wirksam und der Ersteher wird Eigentümer des Grundstücks.

Der Zuschlagsbeschluss ist für den Ersteher Vollstreckungstitel zur Durchsetzung seines Rechts auf die Besitzergreifung. Die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks kann schon vor Rechtskraft betrieben werden. Dafür erteilt das Amtsgericht auf Antrag eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses. Anschließend erfolgt die Vollstreckung (Räumung) auf Antrag des Erstehers durch den Gerichtsvollzieher.

Sinnvoll ist es deshalb, vor dem Zwangsversteigerungstermin eine neue Bleibe zu suchen. Wohnt der Schuldner jedoch noch im Versteigerungsobjekt, ist die Zwangsräumung möglichst zu verhindern. Ein Gespräch mit dem neuen Eigentümer ist angebracht. Um Zeit für die Wohnungssuche zu gewinnen, kann ggf. eine Mietzahlung vereinbart werden.

Nach der Erteilung des Zuschlags hat das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses zu bestimmen. Das Gericht wird die Beteiligten auffordern, binnen zwei Wochen eine Berechnung ihrer Ansprüche einzureichen, um dann einen Teilungsplan anzufertigen. Ist der Teilungsplan ausgeführt wird das Grundbuchamt ersucht den Ersteher als Eigentümer einzutragen, den Versteigerungsvermerk und alle erloschenen Rechte zu löschen.

Ist ein Wohnungsrecht eingetragen, das im Rang nach den Grundpfandrechten steht, wird es gelöscht. Steht das Wohnungsrecht im Rang vor den Grundpfandrechten bleibt es bestehen.

Aufhebung und einstweilige Einstellung des Verfahrens

§ 30a ZVG schreibt die einstweilige Einstellung für die Dauer von höchstens 6 Monate für den Fall vor, wenn Erfolgsaussicht zur Vermeidung der Zwangsversteigerung besteht und die Einstellung den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie der Art der Schuld sowie der Billigkeit entspricht. Es ist also Sache des Schuldners darzulegen, ob und wie er nach seiner Ansicht die Zwangsversteigerung in einer hohen Wahrscheinlichkeit vermeiden kann. Dieser Antrag muss vom Schuldner innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen nach Zustellung des Anordnungsbeschlusses erfolgen.

Liegen die Voraussetzungen für einen Antrag nach § 30 a ZVG nicht vor, kann trotzdem mit den Pfändungsgläubigern weiterverhandelt werden, da diese grundsätzlich kein vorrangiges Interesse an einer Versteigerung haben. Der betreibende Gläubiger kann das Verfahren zweimal für bis zu sechs Monate einstellen oder jederzeit seinen Versteigerungsantrag zurücknehmen.

Je nach Auslastung des Vollstreckungsgerichtes kann zwischen der Antragstellung auf Zwangsversteigerung bis zum Zuschlag mehr als ein Jahr vergehen! Genügend Zeit also, um nach Lösungen zu suchen, eine lange Zeit, wenn man wegen eines geplanten Insolvenzverfahrens sehnsüchtig darauf wartet!

Immobilien im Insolvenzverfahren

Wurde das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet, hat der Treuhänder Masse zu sichern. Er bewertet die Immobilie und sichtet die vorrangigen Rechte daran. Bleibt unter dem Strich etwas für die Masse übrig, wird er die Immobilie beschlagnahmen. Damit erhält der Treuhänder alle Erträge, gleichzeitig ist er für alle Kosten verantwortlich, für den Schuldner entstehen keine neuen Verpflichtungen (=Masseverbindlichkeiten). Lediglich die persönliche Steuerlast muss der Schuldner begleichen (werden aus der die Immobilie Mieteinnahmen erzielt, ist diese Mieteinnahme vom Schuldner in der Einkommenssteuererklärung anzugeben). Ist bereits eine Zwangsversteigerung angeordnet, kann der Treuhänder nach § 30 d ZVG die Einstellung beantragen.

Kommt der Treuhänder zu dem Ergebnis, dass aus der Immobilie keine Masse gezogen werden kann, gibt er die Immobilie jedoch frei. Wie allgemein bekannt sein dürfte, sind mit Eröffnung des InsO-Verfahrens alle Schulden davon erfasst. Alle Verpflichtungen, die danach entstehen, sind jedoch Neuschulden. Es sollte somit sichergestellt sein, dass mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens alle neu anfallenden Verpflichtungen, wie Hausgelder, Grundsteuer, Versicherungen vom Schuldner bezahlt werden können. Ein besonderes Augenmaß ist hier bei Eigentumswohnungen auf Mehrheitsentscheidungen der Eigentümergemeinschaft zu richten. Ein Beispiel soll hier genannt werden: Beschließt die Eigentümergemeinschaft das Dach zu sanieren und fordert mangels Rücklagen eine Eigenbeteiligung jedes Miteigentümers, ist diese Nachschusspflicht NICHT von der InsO erfasst, sondern vom Schuldner trotz Insolvenzfahren zu begleichen.

In Einzelfällen kann es vorkommen, dass dem Schuldner die Restschuldbefreiung erteilt wird, er jedoch immer noch Eigentümer einer überschuldeten, nicht veräußerbaren Immobilie ist. Der Schuldner ist nun von der persönlichen Haftung befreit, die dingliche Haftung der Immobilie bleibt jedoch bestehen. Der Schuldner hat, wie bereits oben ausgeführt für alle Kosten und für die Verkehrssicherheit aufzukommen.