Mietern von Gewerberäumen darf nach einer wirksamen Kündigung die Heizung abgedreht werden, wenn sie keine Nebenkosten mehr zahlen - BGH vom 6. Mai 2008, Az: XII ZR 137/07
Der BGH hat sich mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter von Gewerbeflächen nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom, Wasser einstellen darf.
Der Bundesgerichtshof hat entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, die in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht gesehen hat, den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt.
Im konkreten Fall geht es um Gewerberäume in Berlin, in denen ein Café betrieben wird. Nach einem Streit über Nebenkosten hatte der Betreiber des Lokals zumindest zeitweise sämtliche Zahlungen eingestellt und war mit bis zu acht Monatsmieten im Rückstand. Der Vermieter kündigte ihm mehrmals fristlos. Während des noch immer schwelenden Räumungsstreits drohte er damit, die Heizung abzustellen - wogegen der Mieter vor Gericht zog. Das Kammergericht Berlin hatte die Mieter-Klage aber abgewiesen.
Mietern von Gewerberäumen darf nach einer wirksamen Kündigung die Heizung abgedreht werden, wenn sie keine Nebenkosten mehr zahlen, so der BGH in dieser Entscheidung.
Ist das Urteil auf Wohnräume übertragbar?
Laut dem aktuellen BGH-Spruch ist eine solche Versorgungssperre jedenfalls dann rechtens, wenn der Mieter keinerlei Heizkosten mehr bezahlt. Das Urteil gilt aber nur für Gewerberäume und ist nicht ohne weiteres auf Wohnungen zu übertragen.
Bisher gehen Gerichte überwiegend davon aus, dass Mieter auch nach einer wirksamen Kündigung dagegen geschützt sind, von Strom, Wasser und Heizung abgeschnitten zu werden. Vor allem bei Wohnungen werden solche Versorgungssperren meist als unzulässig angesehen. Da aber dem Vermieter, der ohne Gegenleistung etwa die Zentralheizung zur Verfügung stellt, Kosten entstehen, muss der Mieter in einem solchen Streitfall ein "erhebliches Interesse" geltend machen könn
Anmerkung von Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes - in: Deutscher Mieterbund vom 6. Mai 2009 (PM)
"Ich halte die Entscheidung des BGH für problematisch. Es darf nicht sein, dass ein Vermieter zur Durchsetzung seiner tatsächlichen oder vermeintlichen Rechte zur Selbsthilfe greift und einen Gewerbemieter von der Versorgung mit Heizung, Strom oder Wasser ausschließt", kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die Entscheidung des Bundesgerichtshofs. "Ich gehe aber davon aus, dass die Urteilsgründe nicht auf Wohnraummietrecht übertragbar sind. Wohnraummieter müssen auch künftig nicht fürchten, dass nach einem Streit über Nebenkosten oder im Laufe eines Räumungsprozesses der Vermieter die Heizung abdreht."
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