Falsche Selbstauskunft über Mietschulden: Kündigung berechtigt - LG Itzehoe vom 28. März 2008, Az. 9 S 132/07
Ein Vermieter verklagte seinen Mieter auf Räumung der Mietwohnung, nachdem er den Mietvertrag wegen Täuschung angefochten und zugleich eine fristlose Kündigung erklärt hatte.
Hintergrund war, dass der Mieter vor Abschluss des Mietvertrages in seiner schriftlichen Selbstauskunft nicht angegeben hatte, dass er aus dem vorangegangenen Mietverhältnis noch Mietschulden hatte. Der Mieter wendete gegen den Räumungsanspruch des Vermieters ein, dass eine Frage nach Mietschulden unzulässig ist und deshalb nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden muss.
Das Gericht sah die Anfechtung des Vermieters wegen Täuschung durch den Mieter als wirksam an. In der streitgegenständlichen Selbstauskunft hatte der Vermieter nämlich nicht Auskunft über ein früheres Mietverhältnis begehrt, sondern nach Mietschulden gefragt. Diese Frage war berechtigt, weil sie sich auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters bezog. Fragen eines zukünftigen Vermieters nach den Einkommensverhältnissen, der Bonität, dem Beruf und dem Familienstand sind grundsätzlich zulässig. Insbesondere eine Frage nach Mietschulden steht in direktem Zusammenhang mit der Bonität des Mieters. Die wissentlich falsche Auskunft des Mieters hierüber berechtigt den Vermieter zur Anfechtung des Vertrages.
Aber zu Ihrer Information:
Wie hoch darf die Kaution sein?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) macht klare Vorgaben für die Höhe der Kaution. Vermieter dürfen zur Mietsicherung höchstens drei Monatsmieten verlangen. Das heißt: Nettokaltmieten (ohne Betriebskostenpauschale und Vorauszahlungen auf Betriebskosten.).
Beispiel: Sie verlangen als Vermieter bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 550 EUR nicht 1.650 EUR, sondern 2.000 EUR als Kaution. Das ist unzulässig. Damit wäre allerdings nicht die ganze Kautionsabrede unwirksam, sondern nur der Teil, der über 1.650 EUR hinausgeht. Bei Gewerberäumen bzw. Geschäftsräumen darf die Mietkaution höher als drei Nettokaltmieten sein.
Zinsen:
Die Kaution muss verzinst werden, selbst wenn der Mietvertrag nur von kurzer Dauer sein sollte. Nur Wohnraum als Teil von Studenten- oder Wohnheimen ist von der Verzinsung befreit. Verzinst werden muss die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Macht der Vermieter das nicht, kann der Mieter entgangene Zinsen von ihm als Schadenersatz verlangen. Bei Vermietung von Gewerberaum sind andere vertragliche Vereinbarungen zulässig.
Wie darf die Kaution angelegt werden?
Geld, das der Vermieter als „Barkaution“ annimmt, muss er getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Üblicherweise geschieht dies auf einem gesonderten Sparbuch. Die mit der Kontoeinrichtung zusammenhängenden Kosten muss der Vermieter tragen. Mit Zustimmung des Mieters darf der Vermieter die Kaution auch in Aktien oder einem Fonds anlegen. Mieter dürfen die Kaution auch selbst auf einem Sparbuch anlegen. Jedoch muss dann der Mieter die Anlage dem Vermieter durch Bankbescheinigung verpfänden.
Ratenzahlung:
Was weitgehend unbekannt ist: Ein Mieter darf nach dem BGB die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Verzugszinsen wegen verspäteter Kautionszahlung kann der Vermieter nicht verlangen.
Wann bekommt der Mieter die Kaution zurück?
Eine feste Frist für die Rückzahlung gibt es offenbar nicht.
Es gilt: Solange noch Forderungen gegen den Mieter bestehen (Betriebskosten, Schönheitsreparaturen usw.), braucht der Vermieter die Kaution nicht freizugeben.
Allerdings: Er darf sie nur in Höhe der zu erwartenden Forderung zurückhalten. Den Rest muss der Vermieter auszahlen.
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