Wenn der Mieter insolvent wird - Kündigung durch den Vermieter nach Lastschriftwiderruf des Treuhänders
Von Rechtsanwalt Oliver Syren, Hamburg

Der Mieter hatte trotz Insolvenz stets seine Mieten pünktlich bezahlt: im Lastschriftverfahren und das wäre ihm fast zum Verhängnis geworden. Nach Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens widerrief der Treuhänder (so heißt der Insolvenzverwalter im Verbraucherinsolvenzverfahren) die zuletzt abgebuchten Lastschriften. Die Reaktion des Vermieters: Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges des Mieters. Als nächstes folgte die Räumungsklage. Der Insolvenzschuldner drohte das Dach über seinen Kopf zu verlieren, obwohl er sich korrekt verhalten hat.

Der Hintergrund: Treuhänder sollen laut Insolvenzgericht Miet-Lastschriften widerrufen.

Das Amtsgericht Hamburg (Aktenzeichen 68 g I K 272/07) hatte 2007 entschieden, dass der Treuhänder im Verbraucherinsolvenzverfahren verpflichtet sei, sämtliche noch nicht genehmigten Lastschriften zu widerrufen, und zwar ausdrücklich auch die Lastschriften über die Mieten des Schuldners. Im Klartext: Ist der Schuldner Mieter von Wohnraum, so hat der Treuhänder auch die bereits eingezogenen Wohnraummieten zu widerrufen. Der pünktlich zahlende Mieter ist plötzlich mit mehreren Monatsmieten im Rückstand, der Vermieter kann kündigen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts Hamburg seien die Mieter vor Kündigungen durch §112 InsO geschützt. Wortwörtlich schützt diese Vorschrift jedoch nur, wenn der Verzug mit der Mietzahlung vor dem Insolvenzantrag eingetreten ist (und nicht wegen Lastschriftwiderrufes danach).

Verliert der Mieter die Wohnung?

In zweiter Instanz vom Landgericht Hamburg geurteilt: der Mieter ist vor Kündigungen geschützt.

Erfreulicherweise hat das Landgericht Hamburg jetzt in der Berufungsinstanz eine (im Ergebnis untragbare) Kündigung durch den Vermieter wegen Lastschriftwiderrufs durch einen Treuhänder als unzulässig bewertet. Trotz des nicht eindeutigen Wortlautes der Kündigungssperre des § 112 InsO solle diese in derartigen Fällen gelten, außerdem würde mangels Verschulden auch kein für eine Kündigung vorausgesetzter Zahlungsverzug der Mieterin vorliegen.

Für alle betroffenen Mieter ein erlösendes Urteil in einer Situation, in die sie durch die vom Treuhänder veranlassten Lastschriftwiderruf hineingeraten und in großer Sorge um das Dach über ihren Kopf waren.

Für die betroffenen Vermieter, die per Lastschrift eingenommene Mieten verlieren, eine starke wirtschaftliche Beeinträchtigung. Letztlich wäre den Vermietern jedoch auch nicht mit einer Räumung der Mieter geholfen, denn Auslöser ist wie gesagt die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg, dass die Treuhänder die Lastschriften widerrufen sollen. Hier gehört die rechtliche Auseinandersetzung hin.

Urteil des Landgericht Hamburg, Az. 307 S 53/08

Rechtsanwalt Oliver Syren aus der Kanzlei LEGITAS SYREN ist seit vielen Jahren auf
wirtschaftsrechtliche Fragestellungen und das Insolvenzrecht spezialisiert und steht für weitere Fragen gerne zur Verfügung (www.legitas.de/syren).

Erstellt 30.08.2008