BGH vereinfacht Nebenkostenabrechnung — BGH vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15 (PM)

Der BGH hat ein Grundsatzurteil zu den formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gefällt. Für Vermieter bedeutet das Urteil eine Vereinfachung bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung, während sich für Mieter eine erschwerte Überprüfbarkeit ergibt. Allerdings sollten Vermieter im eigenen Interesse nicht unbedingt nur die vom BGH aufgestellten Mindestanforderungen beachten.

 

Sachverhalt:

 

Ein Mieter lebte in einer Wohnanlage, die aus mehreren Mehrfamilienhäusern besteht. Die einzelnen Gebäude verfügen über einen zentralen Müllplatz und zwei gemeinsam genutzte Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung. In einer Betriebskostenabrechnung forderte der Vermieter von dem Mieter eine Nachzahlung i.H.v. 898,13 €. Der Mieter weigerte sich, die Abrechnung zu begleichen. Er bemängelte die Abrechnung und behauptete, dass diese nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei.

 

Er argumentierte, dass der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nur die für das jeweilige Gebäude errechneten Gesamtkosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr sowie die auf ihn umgelegten Kosten angegeben hatte. Nach Auffassung des Mieters hätte der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung genau darlegen müssen, wie er die jeweils ausgewiesenen Gesamtkosten errechnet habe. Nur dann sei der Mieter durch Vergleich der ausgewiesenen Kosten mit den Rechnungen der Stadtwerke und den Gebührenbescheiden der Gemeinde in der Lage, die Betriebskostenabrechnung genau zu überprüfen, um festzustellen, ob der Vermieter nicht umlagefähige Kostenanteile auf ihn umgelegt habe.

 

Die genaue Prüfung war hier nicht möglich, denn der Mieter wusste nicht, dass sein Vermieter hinsichtlich Wasser, Abwasser und Müllabfuhr zunächst die Gesamtkosten für die Wohnanlage errechnet und nach Wohnfläche auf die einzelnen Miethäuser verteilt hatte. Dies hätte er nur erfahren, wenn sein Vermieter sowohl die Höhe der errechneten Gesamtkosten für das jeweilige Gebäude als auch den Verteilungsschlüssel angegeben hätte.

 

Das AG Bochum sah das ebenso wie der Mieter und wies daher die Klage des Vermieters auf Nachzahlung der geforderten Nebenkosten ab. Dem schloss sich das LG Bochum an und wies die Berufung des Vermieters zurück. Die Revision des Vermieters war erfolgreich.

 

Wesentliche Aussagen der Entscheidung:

 

Der BGH hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. Er verwies darauf, dass Mieter an eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung keine zu hohen Ansprüche stellen dürfen. Es reicht aus, dass der Vermieter bei jeder Kostenposition lediglich die ermittelten Gesamtkosten angibt. Er braucht hingegen nicht näher auszuführen, wie er diese errechnet hat. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden handelt und die Rechnung bzw. der Gebührenbescheid nur die Gesamtkosten für die gesamte Anlage ausweist.

 

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass die Abrechnungen für den Vermieter mit keinem zu hohen Aufwand verbunden sein dürfen. Außerdem ist die Betriebskostenabrechnung nach Auffassung des BGH überschaubarer, wenn sie lediglich die Gesamtkosten für die jeweilige Kostenposition enthält.

 

Folgerungen aus der Entscheidung:

 

Aus dieser Entscheidung des BGH ergibt sich, dass Mieter die Plausibilität einer Nebenkostenabrechnung schwerer überprüfen können. Für Vermieter ist demgegenüber das Erstellen einer Betriebskostenrechnung wesentlich vereinfacht worden. Die Frage ist allerdings, ob das für ihn wirklich von Vorteil ist.

 

Praxishinweis:

 

Der BGH hat in seiner Entscheidung seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, wonach ein Vermieter bei mangelnder Transparenz auch die einzelnen von ihm durchgeführten Rechenschritte bei der Ermittlung der Nebenkosten des Mieters erläutern musste. Dies kommt vor allem bei Wohnanlagen vor, die aus mehreren Miethäusern bestehen. Die gleiche Situation tritt gewöhnlich auf, wenn einzelne Kosten nicht vollständig auf den Mieter umgelegt worden sind.

 

Die Frage ist jedoch, ob Vermieter wirklich von dieser Vereinfachung der Darstellung in den Nebenkostenabrechnung profitieren. Sie müssen damit rechnen, dass verunsicherte Mieter hinsichtlich dieser Kosten nachfragen oder Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen wollen. Das ist verständlich, denn die Nebenkosten machen häufig einen großen Teil der Miete aus und werden nicht ohne Grund manchmal als „zweite Miete“ bezeichnet. Zum Beispiel sind die Müllgebühren vielerorts in den letzten Jahren erheblich gestiegen.

Um Beschwerden der Mieter möglichst zu vermeiden, sollten Vermieter in ihrem Schreiben ihre Rechenschritte besser verständlich erläutern, damit die Mieter die Nebenkostenabrechnungen leichter überprüfen können. Dies dürfte gerade für große Hausverwaltungen sinnvoll sein – und wäre zudem mieterfreundlicher.